Blog

Czy warto inwestować w mniejszych miejscowościach?

Kilka lat temu, jako zapalony inwestor w nieruchomości na rynku wrocławskim postanowiłem spróbować czegoś nowego, mianowicie inwestycji w nieruchomości w niespełna 100 tysięcznej Jeleniej Górze – największym mieście w okolicy, wokół której prowadzę swoje codzienne życie i biznes. Jakież było moje zdziwienie, gdy pierwszego dnia otrzymałem ponad dwadzieścia ofert mieszkań do obejrzenia, a wszystkie w cenach poniżej 150.000 PLN !

Myśle sobie, a co tam, wchodzę w to. Na 21 zaprezentowanych mieszkań złożyłem 13 ofert kupna. Finalnie, po dwóch dniach miałem umówione trzy akty notarialne sprzedaży nieruchomości.

Pierwsze mieszkanie kupiłem na 53.000 PLN, w remont wpakowałem ok. 65.000 PLN, a po 6 miesiącach sprzedałem je za 220.000 ! Nie do końca w to wierzyłem, ale na szczęście to nie był sen.

Kolejne, zakupione za 145.000 PLN i wyremontowane za 40.000 PLN sprzedałem za 240.000 PLN.

Trzecie, zainwestowane 63.000 PLN, remont 55.000 PLN i sprzedaż 195.000 PLN.

W ciągu łącznie siedmiu miesięcy w najgorszym przypadku było 53%, a w najlepszym 77% ! Czy warto inwestować w małych miejscowościach ? Uważam, że tak. Małe miasta ostatnio bardzo mocno się rozwijają, stawiają na infrastrukturę, komunikację, wokół nich powstaje wiele miejsc pracy, stają się coraz bardziej atrakcyjne dla wielu ludzi. Przykładem jest chociażby miasto Jawor, w okolicach którego powstaje pierwsza w Polsce fabryka silników dla samochodów marki Mercedes-Benz. Fabryka zatrudni setki osób, które potrzebować będą mieszkania czy pokoju. Również w mniejszych miejscowościach spotkać można liczną rzeszę emigrantów z Ukrainy, którzy przyjeżdżają do pracy i stać ich na komfortowe mieszkanie przez kilka miesięcy czy nawet lat w jednym z moich mieszkań. Każda ze stron jest zadowolona, a dzięki rozwojowi miasta mam pewny wynajem lokalu na kolejne lata.

Po intensywnym roku i dwunastu flipach w Jeleniej Górze, stwierdziłem, że inwestowanie we Wrocławiu na max. ROI- 11% przy najmie lub 8% zysku na flipie w 4 miesiące nie ma żadnego sensu i postanowiłem się wycofać z tego rynku. W tym roku sprzedałem ostatnie mieszkania w stolicy Dolnego Śląska i definitywnie zakończyłem inwestycje w dużym mieście. Od 2016 inwestuje tylko miejscowościach poniżej stu tysięcy mieszkańców osiągając zyski nie mniejsze niż 50% w skali roku przy flipach i nie mniejsze niż 15% przy najmie długoterminowym. Uważam tym samym, że inwestycja „na siłę” w miastach wojewódzkich tylko dlatego, że jest w modzie nie ma racji bytu. Zbyt dużo kosztuje to czasu, zaangażowania jak i samych pieniędzy. Ten sam kapitał na mniejszym rynku pozwala działać ze zdwojoną siłą, maksymalizuje zyski, a ryzyko jest równie niskie jak w miastach wojewódzkich.

Kolejnym argumentem przemawiającym „za” jest konkurencja. W dużych miastach na każdym rogu jakiś deweloper coś buduje, osób flipujących jest pełno, każdy uważa się za inwestora. W mniejszych natomiast miejscowościach deweloper jest jeden może dwóch, flipperów raptem na palcach jednej ręki można policzyć więc i tłoku nie ma. Dlaczego tak jest ?

Sceptycy twierdzą, że wyjście z inwestycji jest trudniejsze.

Nie zgodzę się taką teorią. Ludzie mają takie same potrzeby mieszkaniowe w Poznaniu, Warszawie, Szczecinie czy Wrocławiu. Zarabiają też niemałe pieniądze i mają dostęp do tych samych kredytów hipotecznych. Dlaczego więc mieliby nie kupować mieszkań w miejscu w którym pracują, nie rzadko się wychowali czy może chcieliby zostać na emeryturze. Społeczeństwo jest coraz bardziej wymagające, wygodne, mamy rynek pracownika. Pracę znaleźć można również w mniejszym mieście. Pracownik nie musi już dojeżdżać 100km do pracy, zdecydowanie wybierze mieszkanie gdzie ma rodzinę, znajomych, nawet kosztem mniejszej wypłaty. Obecnie nasze społeczeństwo staje się coraz bardziej prorodzinne, pomaga w tym również Państwo.

To oczywiście moje zdanie i być może spotka się z krytyką lecz uważam, że właśnie w mniejszych miejscowościach drzemie potencjał inwestycji. Trzeba tylko odnaleźć się na tym rynku, bo również jest inny niż w większym mieście i nie można stosować pewnych schematów, które sprawdzają się gdzie indziej – tj. w dużym mieście.

Mój bilans na mniejszych rynkach po 10 latach działalności wygląda następująco:

• 32 mieszkania sprzedane w mniejszych miejscowościach o wartości przekraczającej 6.000.000 PLN
• 38 umów najmu i co miesiąc ponad 50.000 PLN czynszów
• Zainwestowane w mieszkania na wynajem ponad 5.500.000 PLN
• Najgorszy zwrot z inwestycji przy najmie długoterminowym ROI – 16%
• Najlepszy zwrot z inwestycji przy najmie długoterminowym ROI – 32%

Gdybym dzisiaj chciał ponownie rozpocząć przygodę z inwestycją w nieruchomości, zdecydowanie nie traciłbym czasu na miasta wojewódzkie. Dlatego prowadzę biznes u siebie – w Jeleniej Gorze i innych mniejszych miejscowościach. Niebawem przybliżę Wam aktualne moje inwestycje i plany które wdrażam w życie. Poruszę wiele aspektów dotyczących tematów technicznych i prawnych. Lubię wyzwania, dlatego możecie być pewni że będzie ciekawie. Śledźcie mój profil na kanałach społecznościowych, niebawem nowe filmy i z informacje z mojej pracy i życia.

Jeśli chciałbyś uzyskać więcej informacji na temat inwestycji w nieruchomości, lub też chciałbyś wspólnie ze mną inwestować, zapraszam do kontaktu ze mną. Wspólnie możemy opracować dla Ciebie strategie inwestowania, które pozwolą wykorzystać twój potencjał i zrealizować Twoje plany.