Blog

Mieszkanie na flipa i ponad 30% koszty. Czy muszę płacić VAT ?

Wielokrotnie zdarzało mi się walczyć na słowa z notariuszami, klientami, a nawet o zgrozo księgowymi ! którzy błędnie interpretując przepisy naszego wspaniałego, nie biurokratycznego kraju twierdzili, że po poniesieniu nakładów w wysokości ponad 30% kwoty wydatkowanej na zakup nieruchomości musimy taką transakcję opodatkować podatkiem VAT.

Bardzo często spotykam się również z pytaniami klientów, inwestorów czy współpracowników  „Jak to jest z tym VAT-em przy flipach ?”.

Niestety nieznajomość prawa nie zwalnia z jego przestrzegania, a co za tym idzie błędna interpretacja przepisów podatkowych może wyrządzić nam niemałą krzywdę.

Postaram się zatem w bardzo prosty sposób wytłumaczyć te całe zamieszanie;

Otóż, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. 

Oznacza to nie mniej, nie więcej tylko fakt, że jeśli od pierwszego zasiedlenia do dnia transakcji upłynął czas krótszy niż 2 lata wówczas należy taką transakcję opodatkować VAT-em. Wg interpretacji urzędów za datę pierwszego zasiedlenia najczęściej uznawana jest data zaświadczenia o samodzielności lokalu lub oddania budynku do użytku. Z reguły Urząd nie dochodzi czy lokal był zamieszkiwany, podstawą takiego stanowiska jest fakt, że potencjalnie mógł być zamieszkiwany.

Krótko mówiąc, jeśli kupisz lokal od dewelopera i sprzedaż przed dwoma laty powinieneś taką transakcję opodatkować podatkiem VAT.

Kolejny punkt przytoczonego artukułu 43 ustawu o VAT, tym razem 10a mówi, że:

10a) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

• • a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Jak to rozumieć ? Po kolei, pkt a) wskazuje, że jeśli podatnikowi przysługiwało prawo odliczenia VAT od zakupu lub remontów wówczas również ze zwolnienia nici i należy taką transakcję opodatkować.

Punkt b) budzi najwięcej kontrowersji i jest chyba najbardziej niezrozumiałym zapisem w całej ustawie. Często właśnie ten zapis interpretowany jest tak; „jeśli wydatki na ulepszenie przekroczyły 30% to należy odprowadzić VAT”. Nic bardziej mylnego. Dlaczego ?

W tym zapisie jest jedno słowo klucz „… nie ponosił wydatków na ich ulepszenie …” i właśnie ulepszenie jest kluczem, bowiem zgodnie z definicją:

„Z ulepszeniem środka trwałego mamy do czynienia, gdy wydatki poniesione na cele wskazane w art. 22g ust. 17 ustawy o pdof (Dz. U. z 2018 r. poz. 200 ze zm.) i odpowiednio art. 16g ust. 13 ustawy o pdop (Dz. U. z 2017 r. poz. 2343 ze zm.) spowodowały wzrost wartości użytkowej tego środka w stosunku do wartości z dnia przyjęcia go do używania, a wartość przedmiotowych wydatków przekracza w skali roku kwotę 10.000 zł.” 

Ulepszyć można środek trwały, a nie towar handlowy !

Jeśli zatem kupimy nieruchomość w celu wynajmowania (tym samym może zostać uznana za środek trwały) i poniesiemy nakłady przekraczające 30% jej wartości początkowej wówczas będziemy mieć do czynienia z podatkiem VAT.

Jeśli natomiast nieruchomość nabyta z zamiarem odsprzedaży (flip) wówczas będzie towarem handlowym, którego się nie ulepsza. Towar handlowy można modernizować, przebudowywać ale nie ulepszać.

Wiem, że brzmi to wszystko co najmniej absurdalnie, ale niestety gra słów w polskich przepisach nierzadko występuje.

 

 

Podsumowując:

Jeśli kupujesz z zamiarem flipa nie musisz się martwić, że przekroczysz 30%. Nie odliczasz VAT-u od zakupu, od materiałów, od robocizny, a tym samym nie musisz go doliczać.

Jeśli kupujesz z zamiarem wynajmowania, a przed tym planujesz gruntowny remont przelicz koszty, zastanów się dobrze, ewentualnie skontaktuj się z doradcą podatkowych i opracuj strategię tak, abyś nie był kolejnym szczęśliwcem wspierającym emerytów, rencistów i beneficjentów systemu socjalnego.

Jeśli w dalszym ciągu masz wątpliwości, napisz do mnie poprzez formularz kontaktowy lub na FB, postaram się rozwiać Twoje wątpliwości.